4887香港马会开奖结果 > 都市言情 > 重生完美时代 > 第一千六百二十一章 全国第一、世界第二
    陈安静的餐厅,很大程度上是意在模仿日式米其林餐厅的路线,所以她们只给客户提供几种可以选择的定食套餐,选择其中一样,那么所有的菜式以及顺序都要遵从菜单订好的内容。

    李牧对日料并不怎么感兴趣,便让蔚澜代劳选择,蔚澜毫不犹豫的选择了带有蓝鳍金枪鱼的套餐。

    一道道菜品开始上桌的时候,蔚澜对李牧说:“你当时说的没错,三里屯确实是一个商业、餐饮娱乐发展的好地方,从我们开始建万盈广场到现在,这里的餐饮娱乐企业增加了将近一半,人流量也在增加,口碑与知名度也在提升,等明年我们主体工程完成之后,这里的地价至少要比我们拿地的时候上涨50%以上?!?br />
    李牧点了点头,说:“使馆区扎堆的地方,相对比较时尚,消费水平也会跟着提升,紧接着就是餐饮娱乐零售业的快速发展?!?br />
    蔚澜笑着问:“李总,地产选址你有什么诀窍没?我看你选住宅用地、选商业用地都很有一套,百发百中?!?br />
    李牧哈哈一笑,道:“做地产投资,我哪里比得上你专业,就不班门弄斧了?!?br />
    蔚澜急忙说道:“别啊,说实话,我那一套分析方法,所有做地产的都会,只不过是谁做的更细致、做得更好,我想通过你了解一下有没有更好的、不是业内既定套路的分析方法,这样将来也能双管齐下?!?br />
    李牧笑道:“那我就随便说说了?!?br />
    蔚澜忙坐直了身体,认真说道:“洗耳恭听?!?br />
    李牧道:“首先定一个大基调,未来十年内,全国房价稳步上涨甚至快速上涨是根本性前提?!?br />
    蔚澜点点头:“我赞同?!?br />
    李牧又说:“在这个大基调下,其实我们无论在哪买地、买什么地,哪怕是五线城市,只要我们买在城区内、只要我们拿地的价格不高于市场行情,那基本上都是稳赚不赔的事情?!?br />
    蔚澜认真的说道:“这个我也100%赞同,现在确实是一个红利期,至少稍微有点脑子,基本上怎么做都是赚?!?br />
    李牧道:“有了这个背景判断,我们做地产投资的时候就能放松很多,也能放得开手脚?!?br />
    “然后呢?”蔚澜托着下巴、看着李牧,说:“你还是没说你到底怎么判断一块地或者一个区域是好还是坏?!?br />
    李牧说:“在我眼里,最好的筛选条件一般就那么几个,比如,看看哪里外国人多,大体上说,西方人、日韩人扎堆的地方,消费水平确实会比其他地方高一些,所以如果你发现外国人在哪里开始有汇聚形成社区的趋势,赶紧去那里拿地,以后的增幅速度一定比一般地方快?!?br />
    蔚澜轻轻点了点头,道:“比如说三里屯?!?br />
    “对啊?!崩钅列Φ溃骸笆构萸?,外国人多,消费水平自然就会高,夜店、酒吧、高端餐饮,说白了都是经济开放之后从海外过来的东西,在国内的第一批种子用户就是外国人,所以他们会优先选择往三里屯跑,外国人也会越来越喜欢在这里扎堆,用不了多久,就会形成群聚效应,越来越多的娱乐休闲餐饮会聚拢到这里,然后把这里打造成一个时尚前沿阵地?!?br />
    说着,李牧又道:“五道口、旺京这些地方韩国人比较多,结合现在的哈韩文化,未来这两个地方怕是也会成为比较突出的地区,所以这两个地方将来也可以重点关注一下?!?br />
    “嗯,很有道理?!蔽道饺险娴乃担骸拔壹堑昧?,以后会多关注一下这两个地方,以及其他符合你这条定律的地方?!?br />
    李牧点点头,接着说:“还有就是比如商业地产的话,多关注一下大学扎堆的地方,因为年轻人未来会成为消费的主力军;”

    “再多关注一下高新产业扎堆的地方,比如中关村,因为这个行业的发展速度远超其他行业,所以这个行业的人均薪资,以及中产阶级占比会更高,他们有更强的时间观念,对时间的需求也更迫切,所以,在这个产业扎堆的地方,附近房价一定会比周边高?!?br />
    蔚澜听了李牧的分析,一脸若有所思的样子,暂时没有说话。

    李牧倒是一点也不心虚,因为他虽然不懂房地产,但这些经验之谈都是根据后世亲眼所见总结出来的。

    尤其是最后一点,李牧深有体会。

    同样是五环外,北五环外的房价、房租,比东南西这三个方向都要贵,而且贵得多。

    东五环外房子均价两三万的时候,北五环靠近中关村软件园的地方,就已经突破五万了,等东五环突破五万的时候,北五环十万的房子都出来了。

    之所以会有这么大的差距,就是因为互联网行业在这个区域扎堆,以至于这一带的房屋需求,无论是租还是买,都非常之高。

    互联网行业虽然有很多吊丝码农、设计、产品,但是,这个行业的平均薪资水平比绝大多数行业都要高,而且一家公司赴美上市,动辄就缔造上成百上千个百万富翁,这些人收入达到了中产阶级之后的第一件事,就是在中关村附近买一套房子。

    现阶段,中关村还没有真正往五环外发展,如果现在去希二旗、尚地一带拿它几块地,将来真是要赚发了。

    想当年,李牧在唐家岭租一间自建房,一个月三四百块钱,数年后,唐家岭最次的回迁小区也卖到六七万一平。

    唐家岭是个什么地方?那是个北五环外早先鸟不拉屎的棚户区,距离最近的地铁站都要好几公里远,但它真正的优势根本不依靠地铁,而是近在咫尺的中关村软件园,地铁?不存在的,它的潜在客户,是那些希望住在这里,可以走路或者开车十几分钟上下班的人群。

    蔚澜这时候问李牧:“李总,你觉得中关村未来能发展到什么规模呢?”

    李牧耸了耸肩膀,说:“全国第一,世界第二问题不大?!?br />
    蔚澜惊讶的问:“仅次于硅谷?”

    “没错?!崩钅恋阃匪档溃骸笆迪终庖徊?,应该不需要太久?!?br />
    蔚澜说:“全国目前都在发展高新技术,尤其是一线城市,基本都有新区以及高科技园区,中关村的优势能一直保持下去吗?”

    李牧笑道:“放心吧,一定能,在任何一个国家和地区,产业群聚效应都是不可避免的,美国有好莱坞、硅谷、底特律,这些都是典型的例子,中关村的优势有很多,第一是位居首都,得天独厚;第二是顶尖学府扎堆,清华、燕大、人大、航空航天、邮电……数不清的大学在这附近,为中关村提供了足够的人才供应;第三,目前已经有了规模红利,全国最大,创业者优先考虑到这里创业,中大型企业就算不迁过来,也会在这里成立分公司,并且派驻更多的人手,所以,全国不可能再有任何一个高新园区超过中关村?!?br />
    说到这里,李牧顿了顿又道:“既然我们认为,中关村有可能成为仅次于硅谷的高新企业聚集地,那么我们来分析一下中关村未来高新企业的拓张范围,中关村从北三环开始,到北四环外,往西发展不太现实,往南进三环或者往东,都是人口稠密区,听说过企业给人口稠密区让路的,还从来没听说过人口稠密区为企业让路的,所以更不现实?!?br />
    “东南西三个方向的桎梏,让高新技术产业在北三环到北四环这个区域形成了困兽之斗的局面,但是,这头困兽的周围不是其他动物,而是一栋栋钢筋混凝土建造的牢笼,这头困兽唯一剩下的突围方向,就是一路向北?!?br />
    “未来,高新技术园区以及企业蔓延的方向,一定是从北三环为起点,向北部地区、西北部地区蔓延北五环、五环外,甚至未来要修建的六环,这些地方现在人口较少,动迁成本小,是高新技术发展的首要选择,也几乎是唯一选择,所以话说回来,万盈的下个阶段,可以想办法在北部多拿些地?!?br />
    蔚澜感叹道:“万盈现在的资金也很吃紧,几乎是满功率运转,下一个阶段,怕是要等我们首批楼盘开售才能积蓄足够的能量?!?br />
    李牧说:“我们刚才最早聊得第一点你还记得吗?”

    蔚澜问:“你是说未来十年房价稳步增长的大趋势吗?”

    李牧点点头,道:“结合这个大趋势,房地产公司想做大一定要放开胆子,只要行情摆在这里,就永远都不要怕负债率高,放心大胆的去拿你们能拿到的最大杠杆,大趋势摆在这里,再加上一定的操作与控盘能力,就绝对没有赔钱的可能?!?br />
    蔚澜恍然大悟的点了点头。

    李牧这时候又说:“蔚澜,说句实话,有些时候,用太专业的眼光去分析行业,容易太过于聚焦,宏观把控反而不足,这是只缘身在此山中的道理,如果跳出行业的固定思维模式,也许就会有意外收获?!?br />
    “比如,现在我们分析中关村的地产发展,不要去看地铁怎么修、也不要去管学区怎么划分、市政府、区政府有没有什么利好政策,就看整个高新技术行业未来的发展趋势,你看它是一头巨兽,被困在三面牢笼中体积越来越大,往北突围已经是必然之势,你就放心大胆去做好了,因为行业一旦向北突围,政府为了鼓励企业发展,一定会把地铁修过去、把学校建过去、把政策给过去,到那个时候再进入,入场成本就太高了?!?/div>